2026년 5월 9일 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예 혜택을 놓치면 보유한 자산에 따라 수억 원의 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 유예 종료 후에는 2주택자 기준 세금이 약 2배인 1.4억 원 이상 급증하게 되므로, 단 하루 차이로 수억 원의 손실을 보지 않도록 지금 즉시 매도 전략을 확정해야 합니다.
1. 다주택자 양도세 중과 유예 현황 및 종료 일정
정부는 지난 2022년부터 시행해 온 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 배제’ 조치를 2026년 5월 9일까지 최종 연장하기로 확정했습니다. 기획재정부의 공식 발표에 따르면, 이번 유예 기간 이후의 추가 연장은 검토되지 않고 있습니다.
- 공식 종료일: 2026년 5월 9일 (토요일)
- 적용 대상: 조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유한 다주택자
- 주의 사항: 양도일 기준은 ‘잔금 청산일’과 ‘등기 접수일’ 중 빠른 날입니다. 5월 9일까지 반드시 모든 행정 절차가 완료되어야 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 유예 종료 후 세율 변화 (2026년 5월 10일 양도분부터)
유예 기간이 종료되는 2026년 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 강력한 가산 세율이 적용됩니다. 본 내용은 공식 세법 자료에 근거합니다.
| 항목 | 유예 기간 내 (~ 2026.05.09) | 유예 종료 후 (2026.05.10 ~) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본 누진세율 (6% ~ 45%) | 2주택: 기본세율 + 20%p / 3주택: 기본+30%p |
| 최고 세율 | 45% (지방세 포함 49.5%) | 최대 75% (지방세 포함 82.5%) |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 배제 (0%) |
3. 유예 적용 vs 종료 후 세액 비교 시뮬레이션
보유 기간 10년, 양도차익 5억 원을 기준으로 계산한 결과입니다. 세액 차이가 극명하게 나타나므로 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 유예 기간 내 매도 시: 약 1억 3,460만 원
- 유예 종료 후 매도 시 (2주택자): 약 2억 7,460만 원 (약 1.4억 증가)
- 유예 종료 후 매도 시 (3주택자): 약 3억 2,460만 원 (약 1.9억 증가)
장기보유특별공제가 완전히 배제되고 중과 세율이 더해지면서, 동일한 양도차익임에도 불구하고 납부해야 할 세금은 2배 이상 폭증하게 됩니다.
4. 절세를 위한 핵심 체크리스트
매도를 계획 중인 다주택자라면 아래 3가지 사항을 반드시 확인하여 불필요한 세금 지출을 막아야 합니다.
- 잔금 청산일 사수: 계약 시 반드시 5월 9일 이전에 잔금을 치르도록 특약을 설정하십시오. 정부가 3~6개월의 보완책을 검토 중이나, 확정 전까지는 5월 9일을 마지노선으로 잡아야 합니다.
- 보유 기간 2년 확인: 유예 혜택은 보유 기간이 2년 이상인 경우에만 해당됩니다. 2년 미만 보유 시에는 단기 양도세율(60~70%)이 적용되어 유예와 상관없이 고율의 세금이 부과됩니다.
- 조정대상지역 확인: 매도 시점에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되었다면 중과세가 적용되지 않습니다. 현재 소재지의 규제 지역 여부를 다시 한번 체크하십시오.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 5월 9일에 계약하고 6월에 잔금을 치르면 어떻게 되나요? 현재 규정상으로는 ‘양도일(잔금일)’ 기준이므로 중과세 대상이 됩니다. 다만 정부가 검토 중인 잔금 유예 보완책이 확정되는지 지켜봐야 합니다.
Q2. 비조정대상지역 주택도 중과세가 적용되나요? 아니요, 비조정대상지역은 유예 종료 여부와 관계없이 항상 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
Q3. 장기보유특별공제 배제가 왜 무서운가요? 10년 이상 보유 시 양도차익의 최대 30%를 공제해 주는데, 이 혜택이 사라지면 과세표준 자체가 높아져 세율과 시너지를 일으켜 세금이 기하급수적으로 늘어납니다.