2025-10-15 국토부 부동산 대책이 발표되면서 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제와 토지거래허가 대상이 됐습니다. 대출 한도·DSR·실거주 의무 등 변화가 크기 때문에 지금 정리해두면 리스크를 줄일 수 있습니다.
공식 자료 위에서 바로 확인 가능합니다
1) 10월 15일 대책 한눈에 보기
- 목표: 과열 차단, 실수요 보호, 불법 거래 근절, 공급 후속조치 연계.
- 핵심 변화 5가지
- 서울 전역+경기 12개 지역 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 지정.
- 동일 지역 토지거래허가구역 확대, 2년 실거주 의무.
- 주담대 한도 차등화: ≤15억 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억.
- LTV·DSR 강화: 규제지역 LTV 40%, 스트레스 DSR 금리 하한 3.0%.
- 합동 단속·기획조사로 허위신고·편법자금 점검.
2) 규제지역·토지거래허가구역 확대 범위
- 서울: 25개 자치구 전역.
- 경기 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달), 안양시(동안), 용인시(수지), 의왕시, 하남시.
- 시행 시점
- 규제지역 효력: 2025-10-16부터.
- 토지거래허가구역: 2025-10-20부터 2026-12-31 예정(연장 가능성 언급).
- 토허 적용 대상: 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대.
- 거래 요건: 허가 후 4개월 이내 입주 소명, 취득 후 2년 실거주 의무(갭투자 차단).
3) 대출 규제 변화 정리
- 주담대 한도(수도권·규제지역, 주택가격 기준)
- 15억 이하: 최대 6억.
- 15억 초과~25억 미만: 최대 4억.
- 25억 초과: 최대 2억.
- LTV: 규제지역 무주택·1주택(처분·전입 조건) 최대 40%.
- DSR 강화
- 스트레스 DSR 금리 하한: 1.5% → 3.0%(수도권·규제지역 주담대).
- 1주택자 전세대출 이자 DSR 반영(시행 2025-10월 중 단계 적용).
- 유의: 전세·신용·이주비 대출 보유자는 추가 주택 구입 제한 가능. 생애최초 등 일부 예외·특례는 별도 확인 필요.
4) 세제·청약·정비사업 파급효과
- 세제 방향(합리화 검토·예고): 보유·거래세 체계 점검, 다주택 취득세·양도세 중과 유지/유예 범위는 후속 고시 확인 필요(변동 가능).
- 청약·전매·재당첨: 규제지역 지정으로 전매 제한·재당첨 제한(최대 5년) 등 강화.
- 정비사업: 투기과열지구에서 조합원당 1주택 공급 제한, 조합원 지위 양도 제한 등 규제가 재가동.
5) 토지거래허가제 실전 가이드
- 허가 필요 거래: 대상 구역 내 아파트 및 특정 연립·다세대 매매.
- 의무 요약
- 허가일로부터 4개월 이내 전입 계획 및 2년 실거주 이행.
- 자금조달계획서·입주계획 및 증빙 제출.
- 위반 리스크: 허위신고·실거주 미이행 시 허가 취소·과태료·형사처벌 가능. 합동 점검 확대 예고.
6) 시장 반응과 전망
- 단기(~2025년 말): 거래 급감·매물 감소, 고가주택(25억 초과) 수요 위축. 심리는 급격히 보수화.
- 중기(2026년 상반기): 입주 물량 감소 구간 진입 시 체감 공급 부족 우려. 규제 적응 후 선별적 반등/변동성 확대 가능.
- 관전 포인트 3가지
- 대출 규제 지속성(DSR·위험가중치 조기 시행 포함).
- 토허구역 연장 여부(2026-12-31 이후).
- 공급 후속조치(9·7 공급 로드맵 이행 속도).
7) 무주택자·실수요자 체크리스트
- 타이밍: 규제 초기 호가 저항 vs 거래 급감 혼재. 분양·입주 물량 캘린더와 함께 예산 범위 재산정.
- 대출: LTV 40%, DSR 3.0% 스트레스 반영 기준으로 사전 한도 재점검. 전세대출 보유 시 DSR 영향 시뮬레이션.
- 청약: 가점·특공 요건 최신화, 재당첨 제한 기간 확인.
- 전입 계획: 실거주 요건(전입·거주 기간) 준수 가능한지 체크.
8) 다주택자·투자자 유의사항
- 현금흐름: 대출한도 축소와 DSR 강화로 레버리지 축소. 보유세·양도세 유예/중과 일정 재확인.
- 거래: 토허구역 허가·실거주 의무로 갭투자 사실상 불가. 계약일 허위신고 등 강력 단속 대상.
- 정비사업·분양권: 전매 제한·재당첨 제한 및 조합원 지위 양도 제한 재적용에 따른 유동성 제약 고려.
9) 일정표·후속조치·FAQ
- 주요 일정
- 2025-10-15: 대책 발표.
- 2025-10-16: 규제지역 효력 발생.
- 2025-10-20 ~ 2026-12-31(예정): 토지거래허가구역 추가 지정·운영(연장 가능성).
- 2025-10월 중: 1주택자 전세대출 DSR 반영 단계 시행.
- 자주 묻는 질문
- Q. 16일 이전 계약분은? 지정·고시 효력 발생 전 계약은 일반적으로 소급 적용되지 않으나, 허가 회피 목적 허위신고는 점검 대상.
- Q. 생애최초 LTV 70% 가능한가? 일부 정책모기지·특례 등 예외 존재. 전입 의무 등 조건 반드시 확인.
- Q. 전세대출 DSR 반영 범위는? 이자 상환분 중심 반영. 개인 상황별 영향도는 소득·부채 구조에 따라 상이.
총정리
이번 **국토부 부동산 대책(2025-10-15)**은 서울 전역+경기 12개 지역을 대상으로 규제지역·토허 동시 지정과 대출·DSR 강화를 통해 과열을 선제 차단합니다. 25억 초과 2억, 15~25억 4억, 15억 이하 6억의 한도 체계와 실거주 2년 의무가 핵심입니다. 매수·보유 전략은 DSR·전입 요건을 기준으로 다시 세우고, 후속 고시·연장 여부를 주기적으로 확인하세요.